Si bien muchas casas y locales comerciales en el Reino Unido se compran y venden a través de agencias inmobiliarias o similares,subastas de propiedadesTambién son una forma muy popular de realizar transacciones de este tipo.
Pero ¿por qué algunos vendedores eligen esta opción?
En este artículo, exploraremos por qué la gente pone propiedades a la venta mediante subasta, y también cómo encontrar propiedades en subasta. También discutiremos los pros y los contras de utilizar este método para vender o comprar una propiedad.
¿Por qué la gente subasta propiedades?
Difícil de hipotecar
Los agentes inmobiliarios suelen tener dificultades para vender propiedades que son difíciles de hipotecar. La mayoría refiere dichas propiedades a casas de subastas (como la nuestra) para aumentar las posibilidades del vendedor de asegurar una venta.
Estas son algunas de las principales razones por las que las propiedades pueden ser difíciles de hipotecar:
- La estructura es inusual o única;
- La propiedad es inhabitable (la regla general es que no hay cocina ni baño funcionales);
- Tiene usos múltiples (es decir, un arreglo para vivir/trabajar);
- Es un activo en riesgo de depreciación;
- La propiedad es de construcción no estándar. Las casas Airey construidas en los años 40 o los pisos con revestimiento son ejemplos de ello;
- Tiene mucha humedad o Knotweed japonés;
- Hay riesgos de inundaciones;
- La propiedad es una zona antisocial o el precio orientativo es demasiado bajo para financiarlo. El umbral que vemos generalmente está entre £40.000 y £50.000;
- La propiedad tiene un contrato de arrendamiento a corto plazo (generalmente menos de 80 años);
- Hay problemas de planificación u otros problemas potenciales;
- La propiedad se encuentra en un edificio alto o en un lugar donde hay principalmente casas municipales;
- No existe un registro formal de la propiedad en HM Land Registry;
- Hay cargos punitivos por servicios y/o alquiler de terrenos;
- Los controles legales han señalado problemas como convenios restrictivos indiscutibles / servidumbres negativas, dominios aéreos / virtuales, etc.
Los compradores deben tener cuidado con estos (entre otros) peligros potencialesantes de ofertar en una subasta de propiedad. Sin embargo, al mismo tiempo, muchas de las oportunidades en subasta se encuentran dentro de estas propiedades.
Propiedades arrendadas
Es muy común ver propiedades arrendadas en subasta. Esto se debe a que a menudo tienen dificultades para vender en el mercado abierto, ya que la mayoría de los compradores prefieren propiedades desocupadas. También encontrará casas de ocupación múltiple, unidades de estudio y otras viviendas especialmente diseñadas para el mercado de alquiler entre los listados de subastas.
Incluso si el propietario puede vender sin inquilino (es decir, como propiedad vacía), las condiciones no suelen ser buenas. Por lo tanto, a menudo tiene más sentido deshacerse de él rápidamente para los compradores con apetito por propiedades como estas y beneficiarse del proceso de venta acelerado. De hecho, muchos habrían comprado la propiedad en una subasta en primer lugar.
También encontrará propietarios de cartera que buscan deshacerse de sus propiedades de alquiler en grandes cantidades o de forma más fragmentada.
Con todos los cambios punitivos en materia impositiva, regulatoria y legislativa, que efectivamente expulsan a los propietarios más pequeños, es probable que aumente el número de propiedades arrendadas que saldrán a subasta.
Propiedades heredadas
Las propiedades heredadas y post-testamentos también suelen salir a la venta en subastas.
En muchos casos, los vendedores de estas propiedades son el beneficiario/beneficiarios que no quieren la molestia de recurrir a un agente inmobiliario.
Por ejemplo, a menudo nos contactan personas que venden propiedades en mal estado en el extremo opuesto del país. No tienen el tiempo, los fondos y/o la inclinación para hacer ellos mismos el trabajo necesario para devolver la propiedad a un estado habitable.
Una buena casa de subastas puede comercializar eficazmente la propiedad entre los compradores de subastas con gran interés.Los compradores de subastas suelen estar dispuestos a adquirir propiedades como estas, renovarlas y venderlas o alquilarlas.
Una muerte intestada
En relación con lo anterior, una propiedad puede venderse en subasta si su propietario ha fallecido “intestado”. Esto significa que no han hecho testamento antes de su fallecimiento.
Sin un heredero claramente determinado de su propiedad, su familia puede decidir vender cualquier edificio o terreno que posean e incluir el producto de esa venta en su patrimonio financiero para poder dividirlo más fácilmente.
La subasta es una forma rápida y sencilla de lograrlo en un plazo determinado.
Propiedades y terrenos de uso comercial/mixto
Los compradores de propiedades comerciales y terrenos con frecuencia acuden a subastas para comprar nuevas acciones, lo que lo convierte en uno de los lugares más populares para comprar.
Aunque existen agencias y corredurías de bienes raíces comerciales, las subastas brindan un mayor nivel de seguridad de venta con plazos establecidos que deben cumplir los compradores.
Edificios de oficinas/uso mixto, oficinas con servicios, tiendas, comercios minoristas;- Pubs, hoteles, B&B, restaurantes, comida para llevar, cafeterías, salas, antiguas iglesias/lugares de culto, instalaciones deportivas;
- Residencias de ancianos/cuidados redundantes, centros de atención sanitaria;
- Edificios industriales/industriales ligeros/agrícolas, oficinas/almacenes, garajes, centros de almacenamiento/datos/distribución;
- Edificios ruinosos y vacíos bombardeados;
- Terrenos y sitios de desarrollo (con y sin consentimiento de planificación), casas de ocupación múltiple (HMO), alquileres individuales/múltiples, bloques de unidades múltiples, apartamentos tipo estudio, carteras de propietarios, edificios catalogados.
Edificios de oficinas/uso mixto, oficinas con servicios, tiendas, comercios minoristas;
Pubs, hoteles, B&B, restaurantes, comida para llevar, cafeterías, salas, antiguas iglesias/lugares de culto, instalaciones deportivas;
Residencias de ancianos/cuidados redundantes, centros de atención sanitaria;
Edificios industriales/industriales ligeros/agrícolas, oficinas/almacenes, garajes, centros de almacenamiento/datos/distribución;
Edificios ruinosos y vacíos bombardeados;
Terrenos y sitios de desarrollo (con y sin consentimiento de planificación), casas de ocupación múltiple (HMO), alquileres individuales/múltiples, bloques de unidades múltiples, apartamentos tipo estudio, carteras de propietarios, edificios catalogados.Tenga en cuenta que, debido a las complicaciones adicionales que implican las ventas de terrenos y propiedades comerciales, la mayoría de las casas de subastas ofrecen un plazo más largo entre el intercambio y la finalización.
Aquí en Property Solvers, normalmente ofrecemos 6 semanas (a diferencia de 4 semanas para las ventas residenciales).
Propiedades embargadas
Algunas propiedades de subasta a la venta están disponibles como resultado de una recuperación. Esto suele ocurrir cuando el prestatario de la hipoteca no ha podido cumplir con sus pagos y, por lo tanto, el prestamista ha recuperado la posesión de la propiedad.
Por lo general, el prestamista (o síndico) no tiene el tiempo ni el presupuesto disponible para “devolver la propiedad a sus derechos” o pasar por el proceso de venta con un agente inmobiliario. Como resultado, estos edificios suelen venderse mediante subasta en el estado exacto en que los dejó su anterior propietario.
Los bancos están obligados a obtener el precio máximo resultante de una licitación competitiva. Esto significa que el vendedor (prestamista hipotecario) probablemente rechazaría cualquier oferta previa a la subasta.
Una venta más rápida (en comparación con utilizar un agente inmobiliario)
También es bastante común que una propiedad se venda en una subasta porque su propietario necesita mudarse rápidamente, debido a un cambio de carrera urgente, asuntos familiares o cualquier otro motivo.
Existe una alta probabilidad de que una propiedad se venda en la fecha de la subasta, lo que significa que es más fácil programar la venta de manera efectiva. Esto elimina las conjeturas que implica poner una propiedad en el mercado y esperar a que lleguen ofertas a través de un agente inmobiliario.
Pero ¿qué pasa si una propiedad no se vende en una subasta? Las subastas del Reino Unido tienden a retirar una propiedad de sus “lotes” si no se realizan ofertas adecuadas.
Sin embargo, es posible que las propiedades de subasta no vendidas aún estén disponibles para comprar en un acuerdo por separado. Aquí, el comprador se acercará al subastador y le hará una oferta. Vale la pena señalar que los precios guía y de reserva generalmente todavía se aplican en estos casos. El vendedor puede aceptar un precio bajo la reserva establecida o optar por volver a subastar la propiedad.
Precio Mínimo Garantizado
En una subasta de propiedades en el Reino Unido, el vendedor fija un precio de reserva. Se trata de un precio de venta por debajo del cual los asistentes a la subasta no pueden pujar.
También hay un precio indicativo que aparece en el material de marketing. Esto es para dar a los compradores una idea de a qué nivel debería venderse la propiedad. A menudo, el precio de venta real puede ir mucho más allá de este punto.
Este elemento suele atraer a los vendedores, ya que significa que se les garantizará una cierta cantidad de dinero en efectivo por su propiedad, y es posible que la oferta final sea significativamente mayor que esa cifra.
Por supuesto, es importante que los vendedores establezcan un precio guía sensato y bien informado, o su propiedad podría ser retirada del lote y quedarse sin vender.
Seguridad de venta (el comprador no puede retirarse)
Al aprender a comprar una propiedad en una subasta, los posibles postores deben recordar que la oferta final es legalmente vinculante. Una vez que se vende la propiedad (y cae el martillo), el comprador no puede retirarse. Si lo hace, se enfrentará a enormes sanciones económicas.
Este factor es muy beneficioso para los vendedores, ya que elimina la ansiedad y la incertidumbre que pueden surgir con una venta normal a través de una agencia inmobiliaria. Al subastar una propiedad, los vendedores no están a merced de cadenas u otros factores externos: lo único que importa es lo que ocurre ese mismo día.
Problemas de mantenimiento o problemas estructurales
Si el propietario actual de una propiedad ha llegado a la decisión de que la rectificación de cualquier problema estructural o de mantenimiento probablemente esté más allá de su presupuesto, capacidades prácticas o la cantidad que probablemente recibirá a través de una venta, la subasta puede ser la salida más fácil. de su situación.
Nuevamente, esto es algo que un posible comprador debe investigar antes de realizar una oferta.
Las subastas de propiedades suelen ser formas rápidas y sencillas para que un vendedor logre una venta rápida. Los vendedores también pueden garantizar un precio mínimo o deshacerse de una propiedad problemática.
Generalmente existen más riesgos para el comprador que para el vendedor. Esto se debe a que existe la posibilidad de hipoteca, estructural o cualquiera de las cuestiones mencionadas anteriormente. La principal desventaja potencial para un vendedor es que la propiedad puede no venderse o que no recibirá nada por encima del precio guía.
Para encontrar propiedades en subasta en el Reino Unido, simplemente conéctese en línea. Hay muchos sitios que promocionan subastas en línea y en persona. Los listados de subastas también aparecen en los principales portales como Rightmove y Zoopla. Aquí, el subastador resaltará los términos y lo remitirá a su propia página para que obtenga más información.
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